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2019-03-02 点击 评论

二月的最后一周,股市很热闹,久违的单日成交量破万亿连续出现。与股市相呼应,楼市也颇为喧嚣。手法素来彪悍的恒大又出手了。2月27日,恒大集团宣布正式开启冲刺一季度销售业绩,对旗下全部690个项目祭出“住宅9折,商铺8折”的促销优惠。


与此同时,“宇宙第一房企”碧桂园传出正在针对总部各中心进行一场管理架构调整,其间将伴随大规模的裁员。老牌龙头房企万科则发布了郁亮近日的一次内部会议讲话,延续去年“收敛和聚焦”的基调,再次强调了万科为什么要稳住基本盘。从中能读出深深的焦虑和对地产未来趋势的谨慎。


恒大降价、碧桂园裁员、万科收缩,2019年的楼市以这种不平静的方式开局,释放出什么信号?


今年春节以来,房地产销售继续低迷态势,房企普遍反映去化不太理想,加之调控政策延续去年的基调,让房企对2019年前景预期普遍较为谨慎。考虑到2019年规模增速的下滑,房企普遍表示会更加注重运营和现金流管理,强化对销售人员的回款考核。这正是一波打折抢收潮的行业背景。此前,北京项目大幅降价的泰禾和抓紧推盘全员卖房的时代控股,都意在提前收割买家。


从宏观层面来看,二月份股市的反弹,是在经历长期的跌跌不休后,流动性宽松带来的估值的修复。对于房地产行业而言,流动性宽松同样是一个利好。尤其是头部房企,去年四季度以来,中票和公司债发行难度都不大,尤其是开发贷、公司债的融资成本都比年中下降,境外发债的成本也趋于下行。房地产行业普遍存在一种乐观情绪,认为部分政策存在边际改善的空间。


环境正在起变化。2月25日至26日,2019年人民银行金融市场工作会议在北京召开。会议要求,加强房地产金融审慎管理,落实房地产市场平稳健康发展长效机制。


几乎同时,银保监会有关负责人在国新办新闻发布会上表述继续对房地产开发贷款、个人住房按揭贷款实行更加审慎的贷款标准。同时要实施差异化的房地产信贷政策。


银保监会和央行的表述,代表了后续房地产信贷全面宽松的可能性不大,基本上令降首付,购房资格松动化为泡影,甚至一些房价涨速过快,投机需求死灰复燃的城市,也许还会在“因城施策”的调控方针下,遭遇差别化住房信贷政策的结构性收紧。


不过,对房地产行业也不需要过于悲观。首先,中国经济向好的基本趋势仍然保持稳定,而房地产依然将发挥“稳投资”的主导性作用。


其次,对房地产市场要有定力,坚持“房子是用来住的而不是用来炒的”基本原则,“去杠杆,稳房价,防风险”仍然是今年的主基调,预计“高位趋稳、总体回升、结构分化”将成为市场的基本格局。


最后,客观认识房地产的功能定位,群众的美好生活需要尚未被完全满足,住房总量不足仍是长期存在的矛盾。


正如郁亮所言,房地产行业还有很大的发展前景,在经历了多年的洗礼之后,房企变得更为成熟,此番调整是龙头房企的主动选择,摒弃牛市思维,为了“活下去,活得久,活得好”。


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