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2018-08-11 来源:
 
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近期,有几个新闻非常值得关注:

第一个是“2018年上半年全国土地出让收入达到2.7万亿元,同比增长43%”,貌似土地市场的热火朝天很快就传递到楼市;

第二个是“近期,银行间隔夜回购利率、央行7天逆回购利率等核心利率指标都快速下降”,新一轮的降息已经实质性到来;

第三是近日“住建部召开房地产工作会议,要求各地方政府做好规划,稳定房价预期”。

熟悉中国楼市十几年“只涨不跌”发展模式的人,会感觉一切好像回到了那个熟悉的模式:货币放水,房价上涨,国家喊话,然后房价小跌大涨。但是这次恐怕真的会有所不同,我们不能再高估社会剩余的购买力,也不能低估国家稳房价的决心。


卖地收入创新高难持续,要远离三四线城市楼市

仔细分析今年上半年全国2.7万亿买地收入的区域构成,可以发现一线城市尽管总体卖地规模较大,但是增长率已经很低,一些调控力度大的城市甚至是负增长。而二线城市也出现了比较严重的分化,整体卖地收入也是增长乏力。相比之下,三线城市和四线城市的卖地收入出现了大规模的上涨。大量长三角地区城市上半年卖地收入规模在200亿-400亿元左右,仅次于一二线城市。山东、四川、安徽、河北、湖南、江西等省,都出现了卖地收入规模超过100亿元的地级市。而像岳阳、许昌、淄博、泉州、眉山、上饶、湖州等,上半年土地出让收入增幅在200%以上

出现这个情况的主要原因是一二线城市的楼市政策限制很多楼市交易清淡。而此时大量三四线城市的棚户区改造项目使用了货币化补偿的办法,集中释放了大量的购房需求,使得区内的楼市交易活跃,价格持续上升。但是,究其本质,并不具备持续性。而此时的土地市场活跃,也只能认为地产商补库存的行为。


政策会有组合拳,不要再认为放水能够刺激楼市

客观来看,金融政策是中期影响地产价格走向的主要因素。但是,这个结论成立的前提有二:第一是房地产市场还是保持较高的市场化属性;第二是金融系统还在传统的运行模式中。显然,这两个条件都不具备。

首先,本轮金融刺激已经完全有别于传统的“大水漫灌”式的放水模式,监管层正在用尽一切手段在保证货币总量不失控的情况下,保证边际增量都投入到实体经济去。尽管这是一个极难完成的任务,但这也是最后的正确选择。所以,你可能会看到很多“不那么市场化”的方式会出现。

第二,这次住建部的会议再次向地方政府传递了一个明确的信号,“房住不炒”的政策底线没有变,稳地价、稳房价、稳预期不是单纯的市场调控行为,而是严肃,甚至是严厉的“政治任务”。

单纯从放水刺激的效果来看,其效应也会逐渐减少。


楼市需要精细管理,合理规划是未来发展的重点

在这次的房地产工作座谈会上,住建部要求“加快制定住房发展规划”是非常重要的变化,它实际上标志着我国的房地产市场将逐步走进精细化管理时代,现在对于房地产市场的要求是“稳”字当头。在目前的形势下,要保证地产市场稳定并不容易,最需要的要对地产市场有个合理的规划,并对其实现精细化管理。

传统上,很多地方政府对于地产只有一种卖地挣钱的商人思维,想的就是通过各种方式把土地卖个高价,以实现自己的利益最大化。

但是,按照人口规划,本地区究竟需要多少住房?

应该配套供应多少土地?

本地居民多少人采用购买方式获得住房合适?

又有多少适合采用租赁方式获得住房?

面对这些基本问题,国家一般拿不出一个精细测算过的方案,更谈不上做出高水平的住房发展规划。而现在随着住房定位的进一步明确和房地产市场进入新的发展阶段,需要地方政府在思考城市发展、产业发展和公共服务配套的时候,系统性的研究一下本地区的住房发展问题。而制定住房发展规划,就是一个最好的契机。规划的制定,能够从根本上解决房地产市场粗放发展的问题,并帮助地方稳定房价预期。它应该能够在“房住不炒”这个大原则的指导下,以长期产业发展和人口流动为依据来制定土地供应和房屋供给计划,做到让本地区的楼市建设高中低端合理搭配,租售并举各取所需,价格稳定,交易量合理,土地市场运行平稳而可持续。

综合整理自|腾讯财经


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